Comprar a casa própria é um sonho para muitas pessoas e, na maioria das vezes, o caminho para transformar esse desejo em realidade passa pelo financiamento imobiliário. No entanto, é comum que surjam muitas dúvidas sobre financiamento imobiliário nesse processo.
Afinal, estamos falando de um compromisso de longo prazo e que envolve muitos detalhes importantes.
Quais são as principais dúvidas sobre financiamento imobiliário?
Este artigo foi feito para responder às perguntas mais frequentes de forma clara e simples, para que você possa entender tudo, mesmo que este seja o seu primeiro contato com o tema.
O financiamento imobiliário é como um empréstimo de um banco ou outra instituição financeira para que você consiga comprar um imóvel, seja uma casa ou um apartamento, novo ou usado.
O banco paga o imóvel para o vendedor, e você fica com uma “dívida” com o banco, que deve ser paga em parcelas mensais, durante muitos anos, junto com os juros (que é o “aluguel” do dinheiro emprestado).
Entender como tudo funciona é o primeiro passo para realizar seu sonho, seja ele adquirir um imóvel em qualquer lugar, como nos belíssimos apartamentos à venda no Jardim Botânico, ou em outra região que mais te agrade.
A seguir, vamos mergulhar nas principais dúvidas que as pessoas têm quando pensam em financiar um imóvel.
Quem pode pedir um financiamento?
Basicamente, qualquer pessoa maior de idade (com 18 anos ou mais) pode solicitar um financiamento, desde que atenda a alguns requisitos básicos do banco. O mais importante é ter como provar que você tem dinheiro suficiente (renda) para pagar as parcelas do empréstimo.
- Ter Renda Comprovada: Os bancos precisam ter certeza de que você conseguirá pagar. Por isso, você precisa mostrar seus salários ou outros rendimentos. A parcela do financiamento geralmente não pode ser maior do que 30% da sua renda total (a soma da sua renda e, se for o caso, da renda das pessoas que vão financiar com você, como seu marido, esposa ou familiar).
- Ter o “Nome Limpo”: É muito importante não ter dívidas em atraso ou o nome nos cadastros de proteção ao crédito (como SPC ou Serasa). O banco faz uma análise para ver se você é um “bom pagador”.
Quanto do imóvel o banco financia? E quanto eu preciso ter?
Essa é uma das dúvidas mais comuns. O banco nunca financia 100% do valor do imóvel.
- Percentual Financiado: Em geral, os bancos financiam entre 70% e 90% do valor do imóvel. Esse percentual pode variar dependendo da instituição financeira, do valor do imóvel e do tipo de financiamento.
- O que é a Entrada: O restante do valor, que o banco não financia, você precisa pagar por conta própria. Isso é chamado de “entrada”. Se o banco financia 80%, por exemplo, você precisa ter os 20% restantes para dar de entrada.
- Custos Extras: Além da entrada, lembre-se que existem custos adicionais, como taxas de cartório e impostos (o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI), que também precisam ser pagos por você. Eles costumam ser uma porcentagem pequena (em torno de 3% a 5%) do valor do imóvel.
Posso usar o meu FGTS?
Sim, e essa é uma ótima notícia! O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser usado no financiamento imobiliário, mas existem regras:
- Para a Entrada: Você pode usar o FGTS para pagar uma parte, ou até o total, da sua entrada.
- Para Diminuir as Parcelas: O fundo também pode ser usado para diminuir o valor das parcelas por um período, ou para reduzir o valor total da dívida.
- Regras Principais: Para usar o FGTS, você precisa ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (seguidos ou não), não ter outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e não ser dono de outro imóvel residencial na cidade onde você mora ou trabalha. O imóvel que você vai comprar também precisa ser residencial e valer até R$ 1,5 milhão (valor que pode mudar, então é sempre bom confirmar).
Como o banco calcula o valor da minha parcela?
As parcelas do financiamento são compostas por quatro coisas principais:
- Amortização: É a parte da parcela que serve para realmente pagar o valor que você pegou emprestado.
- Juros: É o “aluguel” pelo uso do dinheiro do banco. É uma taxa que o banco cobra.
- Correção Monetária: É um ajuste feito para que o valor da dívida não perca o poder de compra ao longo do tempo. No Brasil, isso costuma ser feito pela Taxa Referencial (TR) ou pelo IPCA (que mede a inflação).
- Taxas e Seguros: Os bancos cobram taxas administrativas e também exigem a contratação de seguros (como o Morte e Invalidez Permanente – MIP, e o Danos Físicos ao Imóvel – DFI), que protegem tanto você quanto o banco em caso de imprevistos.
Existem dois sistemas principais para calcular as parcelas:
- Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante): A parte da dívida que você paga (amortização) é igual todo mês, então a parcela começa mais alta e vai diminuindo com o tempo, porque os juros são calculados sobre o saldo devedor que está sempre caindo.
- Tabela PRICE: As parcelas são, em tese, de um valor fixo (sem contar a correção monetária), o que facilita o planejamento, mas no começo você paga muito mais juros e menos da dívida real.
Qual é o prazo máximo para pagar o financiamento?
O prazo é o tempo que você terá para pagar a dívida. Na maioria das vezes, o prazo máximo para um financiamento imobiliário no Brasil é de 35 anos (420 meses).
O prazo, no entanto, pode ser menor, dependendo da sua idade e das regras do banco. Os bancos costumam estipular uma idade máxima que você pode ter ao final do contrato (por exemplo, 80 anos e 6 meses).
Se você tiver 50 anos, o seu prazo máximo será de 30 anos e 6 meses. Quanto mais rápido você pagar, menos juros você paga no total.
Como é o processo para conseguir o financiamento?
O processo para conseguir o financiamento passa por algumas etapas:
- Simulação: Você faz uma simulação no site do banco para ter uma ideia de quanto vai precisar, o valor das parcelas e o prazo.
- Análise de Crédito: Você entrega seus documentos (RG, CPF, comprovantes de renda, etc.) para o banco avaliar se você tem condições de pagar. É aqui que o banco verifica se você tem o “nome limpo”.
- Avaliação do Imóvel: O banco envia um engenheiro para visitar e avaliar o imóvel que você quer comprar. Isso é para garantir que o imóvel vale o preço que está sendo pedido e que ele está em boas condições.
- Assinatura do Contrato: Se tudo estiver certo, você assina o contrato de financiamento com o banco.
- Registro no Cartório: O contrato precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. É só depois desse registro que o banco libera o dinheiro para o vendedor, e o imóvel passa a ser oficialmente seu (com o banco como credor, até a dívida ser quitada).
Posso quitar o financiamento antes do prazo?
Sim, você pode! E isso é muito vantajoso.
- Quitação Antecipada: Se você receber um dinheiro extra (como um bônus, herança ou a venda de outro bem), pode usar para quitar (pagar todo) o financiamento antes do prazo.
- Amortização: Se não quiser quitar, você pode fazer pagamentos extras (amortizar) para diminuir o saldo devedor. Ao amortizar, você tem a opção de:
- Diminuir o Prazo: O valor da parcela continua o mesmo, mas o tempo que você vai pagar diminui, e você economiza muito nos juros.
- Diminuir o Valor da Parcela: O prazo continua o mesmo, mas o valor da parcela mensal diminui.
Pagar a dívida mais cedo é sempre uma excelente ideia, pois a maior parte do que se economiza está nos juros futuros.
Conclusão
O financiamento imobiliário, apesar de parecer complicado, é uma ferramenta importante para realizar o sonho da casa própria.
Entender as dúvidas sobre financiamento imobiliário mais comuns, como quem pode financiar, quanto é preciso ter de entrada, como usar o FGTS e como as parcelas são calculadas, tira o medo e te deixa mais seguro para dar o próximo passo.
Lembre-se: planejar com antecedência, juntar a entrada e pesquisar bem as taxas e as condições de diferentes bancos são atitudes essenciais para fazer um bom negócio e garantir que o seu sonho não se transforme em dor de cabeça.
Se precisar, peça ajuda de um especialista (como um correspondente bancário ou consultor imobiliário) para guiar você em todas as etapas!